2년을 실거주해야 재건축 단지 조합원의 분양권 자격을 부여하는 법안이 무효화됐지만 전세난을 완화하긴 어렵다는 평가가 지배적이다. 여전히 실거주를 압박하는 규제가 많아 한두 가지 규제만 풀어서는 현 상황을 타개하는 것이 불가능하기 때문이다. 2017년 8·2 부동산 대책 이후 총 25차례 대책을 내는 동안 켜켜이 규제가 쌓여 '대수술' 말고는 현실적으로 수가 없다는 진단이 나온다.

전문가들이 가장 악법으로 꼽는 것은 임대차3법이었다. '임대차법 시행을 이제라도 취소해야 한다'는 의견이 가장 많았다. 이미 임대차법에 맞춰 수많은 전월세 거래가 이뤄졌다는 사실을 간과할 수 없지만 규제를 전반적으로 되돌리지 않고서는 임시방편에 그칠 우려가 커서다. 특히 현 정부가 실수요자 보호를 천명하면서 내세웠던 수많은 정책들이 결국 이들의 목을 조인 점에 대해 반성이 필요하다고 봤다. 늦었지만 그간 25번의 '실패한 대책'을 회복하는 방향 전환이 이제라도 이뤄져야 한다는 것이다.

이를 위해서는 먼저 '2년 실거주 요건' 완화가 필요하다고 지적했다. 재건축에서 새 아파트 입주권을 받기 위해 2년 실거주(투기과열지구)를 하도록 의무화하는 법안은 무효화됐지만 양도소득세 측면에서 규제는 아직 남아 있다. 2017년 8·2 대책 시행 이후 조정대상지역에 집을 갖고 있는 집주인들은 양도세를 감면받기 위해 해당 집에 2년 동안 실거주해야 하는 것이다. 지난달부터 1년 이내 보유 주택을 매매하면 70%의 세율이 적용되며 2년 이내 보유 주택을 매매하면 양도차익의 60%를 세금으로 내야 한다.

이른바 '단타 매매'를 막기 위한 조치지만 시장 매물만 줄여 매매가격을 올리는 결과로 이어지고 말았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전세난을 완화하려면 전세 수요를 매매로 돌려야 하는데 양도세 중과 때문에 집을 팔려고 하는 사람이 없다"며 "한시적으로 세 혜택을 준다면 물량이 나와서 매매·전세가격을 낮출 수 있다"고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자전문센터 팀장은 "보유기간과 거주기간을 나눠 장기보유특별공제를 적용하기로 한 게 6개월 전이라 이를 되돌리기도 어렵다"며 "지금이라도 미리 공급 시기, 스트레스 테스트 등 시나리오 분석을 통해 양도세 완화 시점을 정해야 한다"고 말했다.

실거주 의무는 매매시장뿐만 아니라 청약시장에서도 존재한다. 수도권에서 입주자 모집공고를 낸 아파트 중 분양가상한제를 적용받은 단지는 실거주 의무가 부과된다. 만약 실거주를 하지 않는 게 적발되면 1년 이하 징역 혹은 1000만원 이하 벌금을 내야 하고, 분양받은 집을 한국토지주택공사(LH)에 분양가로 매도해야 한다. 이 제도로 인해 자금 여력이 부족한 무주택자가 분양받은 집을 세놓은 뒤 나중에 입주하는 게 불가능해졌다.

임채우 KB국민은행 수석전문위원은 "이 제도는 정말 바뀌어야 한다"며 "자금이 부족한 무주택자들의 주거 사다리 역할을 하는 게 청약받은 집에 전세 놓기인데, 이 고리를 끊어버렸다"고 지적했다. 이어 "현재 전세난이 심각한 상황에서 내 집 마련이 어렵고, 자금이 부족한 젊은이들이 거주 의무 요건 때문에 분양을 못 받고 있다"고 덧붙였다. 무주택자들이 내 집 마련에 실패해 임대차 시장에 계속 머무르면 전월세 수요가 줄지 않는다는 문제도 있다.

그러나 이런 제도를 하나둘 완화한다 하더라도 임대차시장에 가장 큰 영향을 미치는 임대차3법을 놔두고선 효과가 제한적이라는 평가가 많았다. 임 수석전문위원은 "새 아파트 입주권을 받기 위해 2년 실거주하는 법안이 폐지됐더라도 효과는 미미할 것"이라며 "실거주 요건이 사라졌으니 전세 물량이 나올 수는 있겠지만 계약갱신청구권 때문에 나올 수 있는 물량에 한계가 있다"고 말했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "전월세상한제는 폐지하는 것이 가장 좋다. 폐지할 수 없다면 전월세상한제 5% 규제라도 풀어서 상한선을 대폭 늘려야 한다"고 주장했다. 전월세 가격은 경기·통화량·주택 가격 등에 따라 시기별로 계속 변하는데 4년간 5%로 묶는 것은 너무 강력한 규제라는 것이다.

특히 현 임대차3법이 '보호할 대상' 자체를 잘못 정했다는 의견도 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "전월세상한제는 공공임대 입주자에게 맞춰야 하는데, 20억원짜리 전세에 사는 사람들까지 대상으로 하는 게 맞는지 생각해봐야 한다"며 "임대차법이 초래한 '이중가격'이 주거취약계층이 아닌 모든 계층에 적용되는 것이라 균형이 안맞는다. 법과 규제는 주거취약계층에 초점을 맞춰야지 시장 자체에 두는 건 안 된다"고 말했다.

전문가들은 임대차법뿐만 아니라 현 정부가 시행한 모든 규제를 되돌아볼 필요가 있다고 조언했다. 심 교수는 "정책을 만들 때는 단기적·장기적 영향을 꼼꼼히 따져야 하지만 언젠가부터 공무원과 정치인 몇 명이 모여서 급조하기 시작했다"며 "지금까지 내놨던 정책들이 서민에게 정말 도움이 됐는지를 판단해봐야 한다. 지금으로선 이 정부가 부동산 정책을 처음 내놨던 2017년 8월 2일 전으로 돌아가는 게 나아 보인다"고 말했다.