정부가 추진하는 3기 신도시 등 공공택지지구 사전청약이 닻을 올린 가운데 고분양가 논란이 확산되고 있다. 사전 분양 단지들 추정 분양가가 인근 아파트 분양 시세에 맞먹거나 이를 넘어서는 사례가 확인되고 있기 때문이다. 최근 분양한 인근 아파트 분양가와 비교하면 정부 목표치(매매시세의 60~80% 선)를 웃돌 가능성이 높은 것으로 나타났다.

18일 매일경제가 부동산정보업체 직방에 의뢰해 사전청약 지구가 포함된 시·군·구의 최근 평균 분양가를 산출한 결과, 사전청약 추정 분양가는 주변 가격의 87.4~113.2%로 나타났다.

정부는 시세의 60~80%로 공급하겠다고 밝혔지만 동일 시·군·구 아파트 평균 분양가의 80% 이하인 곳은 단 한 곳도 없었다.

성남 복정1지구는 사전청약 추정 분양가가 성남시 최근 분양 단지의 평균 분양가의 113.2%에 달했다. 복정1지구는 3.3㎡당 분양가가 2581만원으로 책정됐는데, 지난해와 올해 상반기 성남시에서 분양한 아파트 평균 분양가는 2280만원이었다. 산성역 자이푸르지오와 위례자이더시티, 판교밸리자이 등의 분양가를 평균한 수치다. 같은 성남시 내 사전청약 지구인 위례 역시 3.3㎡당 분양가가 2405만원으로 지역 내 평균치를 웃돌았다. 의왕 청계지구도 올해 의왕시 아파트 평균 분양가보다 높았다. 의왕 청계 지구의 추정 분양가는 3.3㎡당 평균 2044만원으로 의왕시 평균 1969만원을 소폭 웃돌았다. 실제 올해 5월 신혼희망타운으로 공공 분양한 의왕시 고천동 e편한세상고천파크루체는 전용 56㎡ 분양가가 4억원 중반대로 의왕 청계지구(신혼희망타운) 추정분양가 4억8954만원(전용 55㎡)보다 최대 4000만원 이상 저렴했다.

동일 시·군·구 내 최근 분양 단지 대비 저렴한 곳은 인천 계양과 남양주 진접2지구 정도다. 다만 이 2곳도 주변 분양가격 대비 추정 분양가격이 84~87% 수준이라 주택 실수요자가 파격적으로 받아들이긴 힘들다. 인천 계양은 3.3㎡ 당 추정 분양가가 1411만원으로 인천 계양구의 올해 평균 분양가 1614만원의 87.4%였고, 남양주 진접2지구는 1347만원으로 1589만원인 남양주시 평균 분양가의 84.8%선에 머물렀다.

실제로 정부의 추정 분양가 공개 직후 고분양가 논란이 번지고 있다. 성남 복정과 인천 계양 등에서는 사전 청약 추정 분양가가 인근 지역 구축 아파트는 시세와 맞먹는 사례가 확인된다. 인천 계양의 경우 계양구 박촌동 한화꿈에그린 59㎡가 지난 11일 3억5000만원에, 계양한양수자인 59㎡가 3월 3억7000만원에 거래됐다. 사전청약 분양가(3억6280만원)가 이들보다 비싸거나 맞먹는 것이다. 성남 복정1지구와 인접한 수정구 태평동 가천대역 두산위브 59㎡도 지난달 13일 6억9800만에 거래돼 같은 면적의 사전청약 분양가인 6억7616만원과 비슷하다.

국토교통부 공공택지기획과 관계자는 "구도심 등 특정 단지와 비교해 추정 분양가에 의문을 제기하는 경우가 있지만 개발 시기나 입지여건 등을 고려하면 비교는 무리가 있다"고 반박했다.

하지만 동일 시·군·구 내 신규 분양한 단지 분양가와 비교해도 이번 사전청약 추정 분양가는 실수요자들이 저렴하다고 체감할 가격은 아니라는 분석이다. 이번 사전청약 지구가 몰려있는 경기도는 시·군·구로 당해 지역 1순위 청약 자격이 결정되는 만큼 동일 시·군·구 내 최근 아파트 분양 가격은 실수요자들에게 참고 지표가 될 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "3억~7억원대에 책정된 분양가가 당초 실수요자들 기대만큼 저렴하지 않아 실망했다는 반응도 있지만, 여전히 민간분양가보다는 저렴해 실거주 목적이라면 청약에 참여하는 게 장점이 많다고 본다"고 말했다. 부동산업계 관계자는 "정확한 분양가는 본청약 때 확정되지만 정부 목표대로 2년 뒤 본청약이 이뤄진다 하더라도 땅값과 건축비가 상승하면 분양가가 더 오를 수도 있다"고 했다.