"수도권에 12만가구가 공급된다 하더라도 치솟는 서울 집값을 잡기는 어려워 보입니다."

30일 매일경제가 부동산 전문가들에게 국토교통부가 2·4 대책 후속 조치로 이날 발표한 '제3차 신규 공공택지 추진계획'에 따른 주택시장 전망을 물어본 결과 전문가 대다수가 서울 주택시장 가격 안정에 미치는 영향은 미미할 것으로 의견을 모았다. 광역교통망 확충, 토지 보상 등 차기 정부가 해결해야 할 문제가 산적한 점도 이번 대책 성공의 변수로 작용할 전망이다. 전문가 긴급 설문조사에는 권대중 명지대 부동산학과 교수, 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 함영진 직방 빅데이터랩장 등 5명이 참여했다.

권 교수는 "이번에 발표한 곳들이 서울과 거리가 멀고 공급 시기 역시 한참 뒤라 서울 주택시장에 미치는 영향은 없을 것"이라고 말했다. 심 교수도 "집값 안정화에 단기적으로는 도움이 되지 않을 것"이라면서 "아주 장기적으로는 도움이 될 수도 있다"고 했다. 박 위원은 "10만가구 규모의 대규모 물량 공급 계획은 심리적 안정감을 주는 효과가 있을 수 있다"면서도 "다만 입지 측면에서 기존 3기 신도시보다 외곽에 포진해 물리적인 거리, 출퇴근 시 심리적 부담은 있을 수밖에 없다"고 지적했다.

이날 발표된 추진계획에 따르면 수도권에는 경기 의왕시, 군포시, 안산시 경계지역 등에 12만가구가 공급된다. 함 랩장은 "공급 시기가 2024년 지구계획 등을 거쳐 2026년부터 입주자를 모집할 예정이라 당장 공급 체감을 현실화해 주변 집값 안정을 도모하기보다 향후 대량 주택 공급을 통한 심리적 안정 시그널을 주는 데 제한될 전망"이라고 밝혔다.

차기 정부의 역할 역시 변수가 될 전망이다. 문재인정부 임기가 1년도 남지 않은 상황에서 광역교통망 확충, 토지 보상 등 단기간에 해결하기 어려운 이슈 때문이다. 이번에 새로 발표된 지역의 광역교통망 확충에 대해 이 연구원은 "광역교통망은 물론 신규 택지는 완공과 입주까지 소요되는 시간이 적지 않다"며 "결국 최종 결과는 차기, 차차기 정부에서 맡아야 할 것"이라고 말했다. 심 교수는 "전반적으로 확충이 쉽지 않을 것"이라며 "정부는 (이동 소요 시간으로) 20~50분을 이야기하는데 정말로 가능할지, 언제 가능할지 알 수 없다. 무엇보다 3기 신도시보다 입지가 떨어진다는 것은 확실하다"고 했다.

내년 대선 일정이 변수가 될 것이라는 분석도 나왔다. 후임 정부가 전 정부의 정책을 부정적으로 평가하거나 폐기하는 경우가 많다는 국내 정치 현실을 고려해야 한다는 주장이다. 함 랩장은 "종전에 과천, 태릉 등에서 주민과 지방자치단체 반발을 겪어본 만큼 이번에는 일괄적 발표가 아닌 정부와 지자체 간 일정 부분 협의가 있었을 것으로 보인다"면서도 "이 부분은 현 정부가 아닌 다음 정부 임기 내 진행될 일인 만큼 얼마나 유연하게 진행되느냐가 변수일 것"이라고 말했다. 심 교수는 "토지 보상은 빠르게 진행하면 가능하기는 하겠지만 '한국토지주택공사(LH) 사태' 등으로 쉽지는 않을 것"이라며 "내년에 선거도 있는 만큼 일정이 지연될 가능성이 높다"고 밝혔다.

향후 부동산 시장이 안정될 경우 미분양 우려는 없는지에 대한 의견은 다소 엇갈렸다.

이 연구원은 "보수적으로 잡아도 10년 내에는 집값 안정이 없을 것"이라며 "지난해부터 순인구는 줄었지만 고령화가 진행되면서 고령층의 주택 점유율은 여전히 높기 때문에 서울이나 수도권 주택 수요는 줄어들 가능성이 낮다"고 밝혔다. 박 위원도 "미분양 가능성은 없을 것"이라며 "이번 발표 물량을 합쳐도 시장은 여전히 입주 물량이 부족한 상황"이라고 말했다.

함 랩장은 "단기 물량이 굉장히 많은 게 사실이라 2024년, 2025년에 공급 과잉에 따른 위축이 올 수 있다"면서도 "모든 정부는 자신들의 주택 공급 정책을 펼치고 싶어하는 만큼 후임 정부가 현 정부의 공급 정책을 받아들여 실질적으로 공급이 이뤄지는지는 지켜봐야 할 것"이라고 밝혔다.

권 교수는 시장원리에 따른 미분양 가능성을 지적했다. 그는 "2025~2026년 3기 신도시 공급이 시작될 텐데 이번에 발표된 지역은 3기 신도시보다 거리가 멀어 수요자가 원하는 지역이 아니면 미분양 가능성이 있다"고 밝혔다. 심 교수는 "2기 신도시 물량이 오랜 기간 미분양됐던 것처럼 오래 끌고 갈 수도 있다"면서도 "다만 정부가 물량을 장기 비축하는 것은 나쁘지 않다"고 했다.

정부 계획의 개선해야 할 부분에 대한 질문에는 다양한 의견이 나왔다. 권 교수는 "수요자가 원하는 지역에 주택을 공급해야 주택시장이 안정화된다"면서 "서울 집값을 잡으려면 서울에 주택 공급을 늘려야 한다"고 말했다. 심 교수는 "광역교통망을 확보하기도 전에 숫자나 물량 위주로 발표한 것 같아 아쉽다"고 말했다.

이 연구원은 "주택별 규모 등을 구체화해 발표할 필요가 있다"고 지적했다. 정부의 주택 공급을 믿고 4~5년 더 무주택자로 남아 있는 사람들에 대한 점검이 필요하다는 지적도 나왔다. 함 랩장은 "임대차 시장 안정을 위한 모니터링이 필요하다"고 했다.