서울 동작구 흑석 뉴타운 일대의 전셋값이 요동치고 있다. 다음달 1772가구의 대규모 입주가 예정됐기 때문이다.

전세물건이 한꺼번에 쏟아지는 대규모 입주 단지의 경우 전셋값 조정이 일반적이지만, 최근 이자 부담에 월세 선호 현상까지 겹치면서 전세가격 조정 패턴이 더욱 확연하게 나타나고 있는 것으로 보인다.

25일 주택업계에 따르면, 흑석 3구역 ‘흑석리버파크자이’는 다음달 말 입주를 시작한다. 해당 단지의 2020년 당시 일반물량의 분양가격은 전용 59㎡ 6억4300만~7억170만원, 전용 84㎡ 9억110만~10억590만원, 전용 120㎡ 12억2760만원에 책정됐었다.

그러나 입주가 코앞으로 다가오자 입주예정자들이 잔금을 치르기 위해 전용 59㎡의 전세 가격을 4억원 중반대까지 낮추면서 주변 단지들 전셋값도 덩달아 하락세를 보이고 있다. 마을버스 정류장과 인접한 단지 초입 전용 59㎡ 로얄층도 전세 최고가가 ‘5억원’ 이하에 협상에 이뤄지고 있다.

단지 주변 중개업소 관계자들은 “5억원 전용 59㎡는 5~6년 전 가격 수준”이라며, “구축보다 싸고 그정도 가격에 거래되는 빌라도 있을 정도”라고 입을 모은다.

최소 7억~8억원대를 기대해와 왔던 집주인들 입장에서는 실망스러운 상황이지만, 집값 하락기에 팔아서 자본 이득을 기대하기는 더욱 어려운 만큼, 가격을 낮춰서라도 전세를 놓고 대출금 일부라도 갚아 이자 부담을 낮추는게 낫다고 판단한 것으로 풀이된다.

지난 20일 기준 온라인에 등록된 흑석자이 매매 물건과 전세 물건은 각각 18건, 234건으로 대조를 이루고 있다. 월세는 95건이다. 현재 네이버 부동산에 올라온 전용 59㎡ 물건 2건은 각각 13억원, 15억7000만원이다. 조합원 분양가 기준으로 각각 8억여원, 11억원의 웃돈(프리미엄)이 붙은 수준이다.

입주를 앞둔 단지여서 호가는 13억원부터 16억~17억원까지 다양하지만, 대출 이자 부담에 3억원 이상 낮춘 이들도 있어 당분간 실거래가가 급등하진 않을 것이라는게 흑석동 한 중개업소 관계자의 전언이다.

‘흑석리버파크자이’ 입주폭탄에 인근 단지 전셋값도 하락일로를 걷고 있다. 실제 8억원대 전세거래됐던 ‘롯데캐슬에듀포레’ 전용 59㎡는 최근 5억5000만원 수준에 거래됐다. 6억원대 물건이 더러 나오고는 있지만, 4억~5억원 호가에 나오는 대규모 입주단지 앞에서는 가격 경쟁이 어려워 보인다.

한편, 작년 11월 말부터 흑석뉴타운에 입주를 시작한 단지는 7·8구역의 흑석뉴타운롯데캐슬에듀포레(545가구)와 아크로리버하임(1073가구)이다. 이 단지들은 흑석뉴타운 재개발 단지로 지난 2016년 분양해 지난해 연말부터 순차적으로 입주가 진행되고 있다.

이어 12월에는 상도동에 위치한 e편한세상상도노빌리티(893가구)까지 입주에 나서면서 두 달 동안 동작구에 총 2500여 가구의 입주 물량이 쏟아지게 됐다.

짧은 시간에 입주 물량이 몰리자 흑석뉴타운 일대 아파트 전셋값이 하락하고 있다. 통상 입주가 끝날 때까지 2~3개월이 소요되는데다 인근 갭투자한 급매물이 증가하면서 전셋값이 떨어지는 것이다.

한국감정원 자료를 보면 지난해 12월 동작구 전세가격지수 변동률은 -0.25%다. 이는 강남4구와 마포구에 이어 전셋값 하락폭이 가장 큰 수준이다. 서울 지역에 전년 대비 이달 입주 물량이 늘어나는 점도 영향을 미쳤다. 국토교통부에 따르면 올 1월 서울 아파트 입주 물량은 1781가구로 전년 대비 18% 증가했다

서울 강남권에서 대규모 입주가 예고되면서 추후 전셋값의 추가 하락이 불가피하다는 전망이 나온다.

부동산 업황 침체와 고금리 기조가 쉽게 꺾일 기미를 보이지 않는 가운데, 지역 특성상 전셋값도 타 지역에 월등히 높은 경향을 보이면서 세입자를 구하는데 애를 먹을 것으로 예상되기 때문이다.

특히 최근 매물 적체 현상이 뚜렷한 가운데 향후 2년 내로 적정 물량의 2배를 웃도는 입주 물량이 더해질 것으로 예상되면서 냉각 흐름은 당분간 지속될 것이라는 분석이다.

내달 입주에 들어가는 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’(3357가구)의 경우 전체 가구의 약 38%인 1278건이 전세물건으로 나왔는데 이중 전용 79㎡는 전세 호가는 7억원까지 떨어진 상황이다.

출처: https://www.mk.co.kr/estate/news/2023/70057?_ga=2.114407623.1177500731.1674613069-927888208.1638150679

작성자: 도시경제부동산학과 조교